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Renouvellement de bail avec augmentation du loyer : Respect des délais. Ch Civ 3 N°10-27820 du 7 Mars 2012

Renouvellement de bail avec augmentation du loyer : Respect des délais. Ch Civ 3 N°10-27820 du 7 Mars 2012

La commission de conciliation doit disposer d’un temps suffisant pour traiter le dossier.

Dans le cas d’espèce, un bailleur d’un local mis en location sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs désire faire une offre de renouvellement à son locataire avec augmentation du loyer comme spécifié au visa de l’article 17 C et ce pour le 30 mars, terme du bail :

Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La demande de renouvellement étant valablement faite et le locataire n’ayant pas répondu à l’offre 4 mois avant le terme, le bailleur se voit contraint de saisie la commission de conciliation en vue de saisie le magistrat.

Le bailleur saisit alors la commission par lettre recommandée avec AR en date du 26 Février reçu le 6 Mars, La commission répondra au bailleur le 7 mars de son refus d’instruire le dossier, celle-ci devant etre saisie plus de 2 mois avant le terme du bail, l’article 20 lui offrant un délai de 2 mois pour répondre (ou non) :

Il est créé auprès du représentant de l'Etat dans chaque département une commission départementale de conciliation composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires en nombre égal, dont la compétence porte sur les litiges résultant de l'application des dispositions de l'article 17 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties.

Fort de ce refus de la commission, le bailleur pensera être en droit de saisir le magistrat avant le 30 mars, terme du bail, comme en dispose l’article 17 alinéa C ci-dessus reproduit.

La Cour de Cassation confirmera la décision d’Appel qui avait disposé que :

Attendu, d'autre part, que le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé ; qu'ayant constaté que la bailleresse avait saisi la commission départementale de conciliation par courrier recommandé en date du 27 février 2007, reçu le 6 mars 2007, et que la commission lui avait indiqué, par courrier du 7 mars 2007, que le dossier n'était pas recevable, la commission devant être saisie plus de deux mois avant le terme du bail, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que la saisine de la commission était un préalable obligatoire à la saisine du juge qui, elle-même, doit avoir lieu avant le terme du contrat et que la commission disposait d'un délai de deux mois pour donner son avis, a exactement déduit, de ces seuls motifs, en l'absence d'avis rendu par la commission, que la SCI, qui n'avait pas respecté ce délai, était irrecevable en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé ;

Dans le cadre d’une demande de renouvellement, la procédure pourrait donc etre résumée ainsi :

Plus de 6 mois avant le terme du bail : Offre de renouvellement avec proposition d’un nouveau loyer

Au moins 2 mois et au pire 4 mois avant le terme : saisie de la commission de conciliation

Au moins la veille du terme : Régularisation de l’assignation

A noter qu’une saisie au moins 2 mois avant le terme à quelques jours près risque de ne pas laisser au bailleur le temps de se retourner vers la juridiction en cas d’absence de réponse de celle-ci.

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